Идеалният град

Представете си, че живеете в Идеалния квартал. В Идеалния квартал вие живеете в жилищен блок, пред който има голям паркинг, а зад него – голяма градинка с дървета, трева, катерушки и каквото там е нужно, за да ви е зелено. До вас има още много такива идеални блокове.

Идеалният квартал от един блок е с 4 входа и 24 апартамента – общо 96 апартамента. По Идеалният норматив, за 1 жилищен апартамент е отредено едно паркомясто – пред блока има 96 паркоместа. Те са ви дадени даром от общината и нито един от вас не плаща нищо, за да паркира пред собствения си жилищен вход. Общината, с помощта на множеството си статистики и регулярни изследвания на градската среда, множество експертни срещи и комитети се грижи тези малки детайли да са подредени по най-правилния възможен начин. Всичко върви добре – някои от семействата имат автомобили, други нямат, така че паркингът отпред е сравнително празен.

След години обаче вашето и съседните семейства се разрастват. Децата стават студенти, съпругата се еманципира. Може да приютите някоя овдовяла баба. Изведнъж се оказва, че доста от апартаментите вече имат по 2 автомобила – повече, отколкото са жилищата без нито един апартамент. Някак изненадващо, ситуацията се променя – вече на едно жилище не се пада по 1 автомобил, а по приблизително 1,3 автомобила. Целият блок от 96 апартамента притежава 125 автомобила. Паркоместата обаче не стигат.

Допълнителните автомобили започват да паркират по улицата. Изместени са от тези, които първи се приберат от работа и паркира пред блока. Живеещите преди 20 години недоволстват от новодошлите, че новите заемат паркоместата на старите. Останалите недоволстват, че улицата става по-тясна и опасна за движение – тя е проектирана, разбира се, идеално, за движение на автомобили, а не за паркирането встрани. Ако пред блока пък нямате вътрешноквартална улица, а важен булевард, започвате да паркирате отзад, зад блока, в градинката. Някак си се оказва, че местата не достигат.

Икономиката на паркоместата

Кратката история – която всеки, който живее в Младост, Люлин, Дружба в София, жк Тракия в Пловдив или друг подобен квартал, ще се досети, че е „базирана на истински случай“ – цели да покаже, че „паркомястото“ е ресурс, като всеки останал – той е ограничен. И се подчинява на всички останали принципи, които важат за всяка друга ограничена стока или услуга, свързани с търсене, предлагане, с цената ѝ, с проблемите с нейното регулиране и планирано разпределение.

Сигурно някои от вас ще си помислят – ама какво регулиране, всеки е свободен да си купи кола. Глупавите хора не мислят, преди да си купят автомобил и трябва общината да помисли централно колко автомобила мое да позволи да притежават жителите в един град. Проблемът, обаче, не е в количеството автомобили – а в количеството паркоместа.

Също като много други ресурси и ресурсът „паркомясто“ може да се създава и предлага на пазара. Едно възможно решение на проблема с Идеалния ви блок е паркингът отпред да бъде преустроен и да стане дву- или многоетажен. Или да се направи подземен паркинг под градинката. Звучи ви логично? Вероятно да. Днес, в този момент. Както е звучало и на хората, които са планирали и измислили все още актуалният в българския урбанизъм план на едно жилище да се полага едно паркомясто.

Тук е фундаменталният проблем, свързан с разпределянето на ресурсите. Централно планираната икономика никога няма достатъчно информация за желанията на потребителите – вкл. за желания, които не са свързани с нещо моментно, а по-дългосрочно, като паркомясто или жилище – и винаги се проваля – както в доставката на хляб, портокали или дънки, така и в „доставката“ на паркоместа.

Колкото и странно да звучи, пазарът на паркоместа в България всъщност е далеч от свободен. Изобщо, въпреки постоянно повтаряната критика от непрофесионалисти и активисти, че в България нямало контрол и всеки строял каквото си иска, всъщност строителството у нас е сред най-тежко регулираните. Една от организациите, която засегна наскоро тази тема беше Камара на архитектите в България, които демонстрираха колко огромна документация е нужна за строителството на една сграда – и направиха сравнение с документацията в Германия. Всъщност всеки, който е имал и най-малък досег с проектиране в България знае колко е тежък, тромав и често дори противоречащ си, поради множеството поправки през годините, Закон за устройство на територията (чудовището ЗУТ, по сленга на самите архитекти).

Коренът на проблема с паркоместата в България – свързан както с центъра на градовете, така и с много от идеално планираните квартали – е на две места. На първо – със споменатата тежката регулация, свързана със създаването на нови паркоместа, по-човечно казано, с изграждането на многоетажни паркинги. На второ място – с управлението на съществуващите паркоместа, които самата община или държава притежава.

Създаването на нови паркоместа

Кратък урок по ЗУТ: всеки един град в България е разделен на много малки парчета, наречени поземлени имоти (ПИ). Тези ПИ са или частна, или общинска, или държавна собственост (опростявам, за улеснение). Съответно тези ПИ, могат да бъдат и урегулирани (УПИ) – това е единственият ви шанс там да сковете нещо повече от дървена колиба. Ако имате късмет да притежавате УПИ трябва да разберете как той е урегулиран. Тъй като той си има функция – той може да бъде жилищен, за озеленяване, за транспорт и др. Част от тези неща се определят от ПУП – подробният устройствен план на квартала ви, част – от детайлите по самия УПИ.

Законодателят се е погрижил всичко да е точно. Площта на вашето парче урегулиран имот не трябва да има твърде остри ъгли. Задължително трябва да имате излаз на една улица, който да е строго определен процент от имота. Ако ще строите жилище, трябва да имате строго определен процент зелена площ. Трябва на всяко жилище да осигурите поне едно паркомясто, което да бъде в рамките на имота, а подходите към него – задължително в рамките на самия ваш имот. И т.н.

Макар и сложно – всичко сякаш звучи окей, нали? Ще има зелени площи, ще има паркоместа, идеално! Само дето всички сгради около вас (с много малки изключения, много по-малко, отколкото ще чуете да са „незаконно строителство“) са построени именно по съществуващия ЗУТ, а резултатите сякаш не са най-хубавите на света.

А, да, забравих – специално за софиянци има специален Закон за устройството и застрояването на Столична община, с който също всеки инвеститор трябва да се съобразява. Под тях има още десетки наредби и други подзаконови актове, които правят пазара в строителството далеч от „свободен“.

Проблемът започва още в самото планиране. Изискването за 1 паркомясто на 1 жилище е остаряло и трудно отговаря на нуждите на града. Изобщо концепцията е остаряла, тъй като се базира на представата за строго зонирана градска среда – тук живеете, там работите, а на третото място пазарувате. Градът ни отдавна е омесен с различни функции и ако в един момент на паркомястото до вас ще спре някой, който е живущ наблизо, след това там ще спре някой, който има работа в района, след него – някой, който ще си пазарува от близкия магазин за сирене.

По-съществената част обаче е в решението на този проблем. Очевидно търсенето на паркоместа е много по-голямо от предлагането. Пазарът обаче няма свобода да реагира. Причините са две. Първата е, че няма общински контрол над „безплатните“ паркоместа – хората паркират по тротоари, градинки, не-чак-толкова-зелени площи и навсякъде, където им падне. Защото е безплатно. Те плащат данъци, значи трябва да могат да паркират. Така инциативата изобщо някой да построи и да очаква някой да му плаща за паркоместа е почти изкоренена. Ако общината предлага безплатен хляб на всеки, вие бихте ли станали производител на хляб?

Втората причина е в свръхтежките регулации. Ще се върнем на УПИ-тата. Вашият поземлен имот, вашето парче „София“, има своята роля в града. В ПУП-а и в УПИ-то ви пише, че може да построите жилищна сграда с еди колко си етажа, която да отстои на еди колко си от улицата и еди колко си от съседния имот. Ако искате да направите някаква промяна – да речем да построите несравнимо пъти по-евтиното нещо, наречено „многоетажен надземен паркинг“, ще трябва да минете през една често дълга и често сложна процедура по промяна на УПИ. И чак, ако имате късмет никой от съседите ви да не възроптае, имате променено УПИ.

Но дали изобщо може да направите тази стъпка? Всъщност, за да построите паркинг, трябва да отговаряте на няколко условия. Имотът ви трябва да е достатъчно отдалечен от съседните сгради. Имотът ви трябва и да е достатъчно отдалечен, ако наблизо има училище. Ако случайно имотът ви граничи само с булевард, нямате шанс – входовете за многоетажни паркинги трябва да са само от улици от най-ниските класове. А пък, ако сте твърде амбициозни, и решите да правите паркинг за над 50 автомобила – строежът ви става 3-а категория строителство, което натоварва многократно бюрокрацията и трябва да получите „да“ специално от централната Дирекция за национален строителен контрол.

Някои от тези регулации са просто досадна бюрокрация, която забавя с месеци хипотетичното строителство. Но много от тях са просто абсолютна спирaчка за инвестиционно намерение. В някои случаи законодателят буквално забранява да се създават нови паркоместа.

Много от тези скрупули по света не съществуват. В по-гъсто населените градове, от Истанбул, през Атина до Флоренция, многоетажни паркинги се изграждат в сгради в центъра – зад фасада, която прилича на съседната сграда и допълва силуета на града, е изграден многоетажен паркинг в самия център на града. Няма нужда от никакви отстояния от съседа – напротив, често са построени „на калкан“. Проблемите с детските площадки и училища също на места се игнорират, без да е свършил света – в САЩ съществуват много паркинги, изградени върху спортни площадки – през деня, в работно време мястото служи за паркинг, а вечерно време се изпразва и то е баскетболно игрище.

У нас, обаче тази гъвкавост е скопена от самото тежко и строго законодателство, което, всъщност ограничава и самите общини. От много години Община Пловдив, например, се опитва да построи многоетажен паркинг в проблемния регион в центъра на града в близост до Съдебната палата, но въпреки, че не е алчният частен инвеститор, който трябва да бъде регулиран – пак не може, поради тромавите процедури. Не искам да коментирам и дали изобщо има смисъл от този общински проект.

Регулирането на съществуващите паркоместа

Нека се върнем към един от проблемите, който е спирачка пред нови инвеститори – съществуването на безплатна алтернатива. Ситуацията с паркоместата в кварталите често не е никак приятна. Пукат се гуми, трошат се автомобили, стига се до бой. И най-тъжното е, че става дума за самоуправство – някой е решил, че общинското паркомясто пред дома му е негово по право.

Всъщност това парче земя е общо. Единият, малко по-авангарден вариант е местата за паркиране да бъдат продадени. Другият – да бъдат дадени на концесия, може би, с условие все пак да бъдат запазени като паркоместа. Но ако решим да оставим смелите авангардни мечти, има и трети вариант.

Третият вариант, може би най-реалистичен, е просто всеки да си плаща. Наистина е малко странно в общината да си плащаме за всяко листче хартия или бележка, когато подаваме молба, заявление, искане или нещо друго, но паркоместата – тези иначе ценни ни полагащи се по наредба за всеки паркирал автомобил 25 кв. м. (никога не са 25 кв. м.) – са напълно безплатни. Всъщност това се случва в т.нар. „Синя“ или „Зелена“ зона.

Хубаво е да се направи уточнението, че целта с тях не е да се плаща за паркомястото, а да се регулира трафика – там да не паркират хора, които ще стоят цял ден. Затова и официалното им наименование всъщност е „Зони за кратковременно паркиране“ и часовете ви в синята или зелената зона всъщност са ограничени.

Всъщност безплатното паркиране е една социална услуга, от която страда цялата градска среда. Най-малкото не е честно едни хора да са инвестирали и да имат гараж, или да си плащат талон за целогодишно паркиране, ако живеят в някоя „зона“, а други – да си имат безплатно паркомясто, което да защитават с шишове, пирони и брадви от външни навлеци. Нека си припомним в началото, че паркоместата са ограничен ресурс, а ако раздаваме безплатно ограничени ресурси, имаме много проблеми. Общината не дава безплатно тротоарно право. Нито дава да се возим безплатно на общинския транспорт. Но си подарява безплатно площта за паркиране.

Точно това би трябвало да бъде ролята на общината – да използва своя ограничен ресурс „паркоместа“ на пазарен принцип. Така тези зони с по-малко паркоместа и повече шофьори ще са по-скъпи. Много хора ще се замислят дали да пътуват натам. Съответно зоните с по-ниско търсене ще са по-евтини и ще могат да си оставят автомобилите на домуване в тези квартали.

В същото време, ако в един квартал търсенето за паркоместа е твърде голямо, ще може да се появи и инвеститор, който да построи паркинг. Представете си вашия Идеален блок от началото на разказа – ако паркоместата са безплатни, всеки ще продължи да паркира по улицата, в градинките, навсякъде. Ако съседният блок реши да бъде предприемчив и построи многоетажен паркинг, и цената за едно място там е 50 лв на месец, никой няма да профука тези пари, ако може да си спре безплатно пред дома – или в лошите дни на улицата, или в градинката.

Ако държавата обаче – едновременно дерегулира ЗУТ, за да имаш възможност да строиш на повече места паркинги – и заедно с това се случи едно от двете (или и двете) неща: общината да таксува всеки, който използва общинска площ (т.е. общинско паркомясто, било то и в Младост 4), и да не позволява паркиране по улици и в градинки, то проблемът ще бъде честно и коректно решен. Това, обаче, задължително трябва да стане едновременно – ако единствено бъдат подгонени хората, без да има алтернативно място, където да паркират, това ще е просто нечестно.

---

Източник на заглавното изображение: Vesti.bg