ЕКИП – Експертен клуб за икономика и политика Едно различно мнение
След първата част на поредицата за връзката между строежите на високи сгради и наближаващите икономически сривове, Калин Миков използва теорията зад тази зависимост и я прилага за България. Ако не сте прочели предишната част, направете го ТУК.
Поради факта, че все още няма завършена сграда, надхвърлила 104-те метра на Хотел Родина в София, е малко странно да говорим за небостъргачи в България. Въпреки това е полезно да се погледнат някои данни от годините на строителния бум и да проверим дали индексът е предсказал краха в този сектор. Тъй като БНБ е лишена (за щастие) от прерогатива сама да манипулира монетарната система, проследяваме развитието на общия лихвен процент (ОЛП) на ЕЦБ:
От 2001 до 2003 ОЛП е рязко снижен от 4,75 до 2%, като остава на това ниво до края на 2005, когато започва постепенно покачване. Този епизод на кредитна експанзия съвпада с рязко увеличение на средната цена на квадратния метър жилищна площ в България:
Дори и да приемем, че определено повишение на цените е оправдано от гледна точка на общия икономически подем в следствие на относителната либерализация и стабилизация на валутата, както и вътрешна миграция към големите градове, скок с повече от 140% (от 318.3 до 769.7) за 4 години е най-малкото подозрителен. Развил своя динамика, бумът продължава до 2008 когато ОЛП на ЕЦБ се връща близо до нивата от преди този експанзионен период. В същото време продажбите на дребно показват подобно рязко покачване:
Данните показват типичен пример за комбинация от струпване на прекалено много инвестиции в един сектор и едновременно свръхпотребление, финансирани чрез кредитна експанзия. Затягането на кредитирането единствено разкрива неустойчивостта на този процес, а не е причината за кризата. Кризата всъщност е оздравителен процес, приближаващ продукционната структура по-близо до потребителските желания и обективни възможности.
В годините на бума бяха представени няколко проекта за небостъргачи в България, които за щастие бяха прекратени преди повече ресурси да потънат безвъзвратно в тях. През 2007 например, дюселдорфското архитектурно бюро HPP GmbH + Co. KG печели международен конкурс за проектирането на високото тяло в комплекса Europe Park Sofia, с обща застроена площ от 69 000 м2 и височина на кулата от 209,5м. Диаграма сравняваща проекта със същестуващите сгради показва гигантския му мащаб:
Небостъргачът е замислен за кръстовището на булевардите Цар Борис III и Акад. Иван Ев. Гешов, като работата на обекта започва през лятото на 2008 (когато цените на квадратен метър са най-високи), но е прекратена около година по-късно. Проектът доста добре се вписва в индекса, защото е обявен в момент, когато издадените разрешителни достигат своя пик, т.е. на върха на инвестиционната еуфория.
Работата по него все пак започва въпреки покачващите се разходи по финансирането, защото предприемачът очаква да си възвърне инвестицията с все още високите цени на квадратен метър. Когато и те падат проектът е изоставен.
Индексът разбира се далеч не е перфектен, като не предсказва всички сериозни рецесии, а построяването на най-високата сграда (към момента) през 1913 не е последвано от крах. В българския случай също трябва да споменем, че същестуват проекти като Capital Fort и Millennium Center , започнати след 2008, които ще надхвърлят 104-те метра на хотел Родина, макар и не толкова драматично като Europe Park. Важното в случая е да се разбере причинно следствената връзка между монетарната експанзия и вечния цикъл растеж – криза, която може да намери изражение във всевъзможни балони, сред които и имотен. В подобни явления няма нищо естествено, което да определим като резултат от доброволните транзакции между действащи индивиди. Кредитните ексцесии са възможни единствено заради системата на частично банкиране и централните банки, които създават пари от нищото и изкривяват лихвите.
