Трябва ли държавата да регулира брокерската професия?

Автор: Илиян Койчев

Недвижимите имоти са любим инвестиционен актив на българина, и в дългосрочен план потенциална промяна в тази нагласа е малко вероятна. Пазарът на недвижими имоти се развива бурно и в големите български градове като София, Пловдив и Варна цените на предлагане (независимо дали за покупко-продажба или отдаване под наем) растат ежемесечно и вече смело се отправят към рекордните нива отпреди последната криза. Една от основните причини за това е навлизането на пазара на все повече чужденци, които със своята по-висока платежоспособност закупуват/наемат имоти за своите нужди.

Спецификите на пазара за недвижими имоти в България

Както на всеки друг пазар, и тук е налице проблемът с липсата на информация за участващите страни. Така по естествен път възниква ролята на посредника, който извършва комплекс от професионални услуги (определяне на цена, маркетинг, консултации, преговори, изготвяне на договор и други) срещу заплащане, чрез които се подпомага реализирането на съответна сделка. Интересите на участващите страни по сделката могат да бъдат защитавани от един и същ брокер или всяка от тях да е наела свой такъв, а заплащането на посредниците е обикновено фиксиран процент от наемната/продажната цена на имота по сделката.

След началото на демократичните промени и възникването на възможността за пазар на недвижима собственост в България се основават и първите посреднически агенции за недвижими имоти. Брокерската професия, която е с излъскан имидж в Западна Европа и САЩ, набира популярност и тук. Особено в периоди на ценови ръст, както се случва в настоящия момент, на пазара на недвижими имоти се появяват и повече посредници, мотивирани от потенциалната висока печалба от комисиони по сделки.

Но с мотивация за бърза печалба и възползвайки се от неинформираността на кандидат купувачи и наематели, на пазара съществуват и агенции/брокери, осъществяващи т.н. „некоректни практики“, които се състоят в предлагане на обяви на несъществуващи имоти, осъществяване на фалшиви огледи с мними „собственици“, капариране на вече продаден/отдаден имот  или пък дори несъществуващ такъв, както и различни други прийоми с престъпен характер. Именно в борбата срещу такъв вид посредници се включва и НСНИ (Национално сдружение недвижими имоти) със своето предложение за Закон за брокерите на недвижими имоти – целта е създаване и осъществяване на регулации в брокерската професия.

Що за организация е Национално сдружение недвижими имоти?

Национално сдружение недвижими имоти (НСНИ) се създава през 1992 г. от тридесет фирми за недвижими имоти, желаещи чрез създаването на браншова организация да установят правила за етичен и законосъобразен бизнес в контекста на пазара за недвижимо имущество. Към този момент според сайта на НСНИ в сдружението членуват 231 фирми, като те получават различни привилегии от това членство под формата на отстъпки за курсове, обучения и семинари. Към НСНИ функционира и Център за професионално обучение, който обучава брокери и съответно ги сертифицира като професионалисти.

През 2012 г. НСНИ обявява крайния резултат на дългогодишна работа по създаването на проект на Закон за брокерите на недвижими имоти. Според сайта на НСНИ проектът предвижда: „уреждане на правния статут на брокерите на недвижими имоти, изискванията за осъществяване на дейността им, условията и реда за придобиване на професионална квалификация и упражняване на професията. Предвидено е създаване на Камара на брокерите на недвижими имоти и уреждане на нейния статут, организация и дейност, както и създаване на публичен регистър на брокерите на недвижими имоти.“.

Какво се крие зад регулациите предложени от НСНИ?

Но дали всъщност е така или това е просто средство една организация да използва гърба на държавата с цел яхване на целия бранш? Отново според представителите на НСНИ, които не пропускат да зачекнат темата във всяка своя медийна изява, това ще доведе до ограничаване на некоректните агенции на пазара и ще „избели“ сивия сектор, в който традиционно се намират много агенции за недвижими имоти. Но нека разгледаме няколко основни конфликтни точки в проекта за закон, който е публично достъпен на сайта на НСНИ: (http://www.nsni.bg/sites/default/files/poekt_zbni.pdf).

• Създаване на Камара на брокерите на недвижими имоти, която е предвидено да бъде организация, в чиито ръце и с благословията на държавата ще бъде дадено регулирането на целия бранш. Буди известно съмнение дали тази Камара на брокерите не са представителите на НСНИ, но със закон, който дава изключителни правомощия на организацията.
• Камарата на брокерите е единствената упълномощена от държавата организация/инстититуция, която има право да разрешава извършването на брокерска дейност от когото и да било. Всеки брокер срещу удостоверяване на професионално образование и внасяне на такса подлежи на вписване в т.н. Предвижда се въвеждането на Национален регистър на брокерите. Всеки брокер също така се задължава да води дейността си по стандартизиран модел, въведен чрез закона, включително задължителна употреба на определено съдържание на договорите, както и на офис помещение, отговарящо на изисквания на Камарата.
• Всеки член на този регистър трябва да бъде внимателен и да слуша много, защото законът предвижда, че Камарата може да го накаже. Наказанията варират от забележка, минават през имуществена санкция от 500 до 5000 лв. и временно лишаване от упражняване на дейност за 3 месеца и стигат до заличаване на регистрацията на съответния брокер.
• Законът предвижда създаване на Наредба за минималните цени на услугите, извършвани от брокерите на недвижими имоти, която ще определени минималното възнаграждение за всеки вид услуга. Такъв вид регламентирано заплащане не е в услуга на бранша, защото и към момента са налице спорове заслужават ли брокерите своите възнаграждения. Както при всеки вид пазарна сделка, заинтересованите страни трябва да бъдат свободни да договарят цената на услугата, но не и с гарантиран минимум.
• Лоши новини очакват всеки, който се осмели да извърши дейност като брокер и не е вписан като такъв в Националния регистър. С акт на (забележете!) Комисията за защита на потребителите към Министерството на икономиката, енергетиката и туризма нарушителите се наказват с имуществена санкция от 5000 до 20000 лв. При повторно нарушение наказанието е от 10 000 до 50 000 лева!

Брокерският бизнес не се нуждае от държавна регулация

Всичко изброено горе е поле за размисъл как някой изобщо може да си помисли за подобен вид закон. Не, държавата не може и не трябва да се занимава с регулирането на която и да е професия. Още повече, че това регулиране ще се осъществява в полза на недвусмисления интерес на група от хора, които ще използват държавата в прокарването на закон със спорни същност и действие.

Със сигурност не е това начинът за прокарване на добри практики на пазара на недвижими имоти, като ограничим достъпа до него. И до ден днешен с имоти се занимават хора без формално образование в сферата на имотите, но с идеи и опит, както и склонност за иновации. Да, измамници винаги ще има, но чия всъщност е вината за нечия наивност и некомпетентност? Всеки човек в своята роля на клиент носи сам отговорността за това, че не е проучил съответните брокери и агенции, че не е погледнал референции в интернет или не е попитал близки и познати. Държавата няма място в това да определя кой ще е брокер.

Източници на изображенията: Investopedia.com, Bg-imoti.net

Хареса ли ви? Отделете минута да подкрепите ЕКИП в Patreon!