Балонизирано възстановяване – част 3: Балонът на недвижими имоти във Лондон

Неведнъж сме писали в този блог за балони, създадени в различни сектори на икономиката „благодарение“ на държавна интервенция под една или друга форма. Най-често чрез манипулиране на лихвените проценти и предоставяне на монетарни стимули от страна на централната банка или правителствена намеса под формата на фискални стимули и определени законови режими. В днешно време не е нужно човек да е икономист, за да стигне до извода, че почти шест години след фалита на Лемън Брадърс и началото на най-тежката световна икономическа криза от Голямата депресия насам, сякаш не сме си взели поука и отново разчитаме на икономически растеж (основно), движен от надуването на балони в различни сектори на икономиката.

Самият факт, че Голямата рецесия (след 2008 г. насам) беше наречена дългова криза и шест години по-късно нивата на частен и държавен дълг са по-високи (с някои малки изключения) красноречиво говори за провала от страна на управляващите да вземат правилните мерки, за да се поеме по един по-устойчив път на възстановяване.

Доказателствата за балони са навсякъде- от факта, че борсовият индекс Dow Jones продължава да чупи рекорди и вече дори мина бенчмарка от 17,000 пункта (към 04.07.2014) до абсурдно ниските лихвени нива, на които успяват да се финансират суверени като Португалия, Италия и Испания предвид огромното ниво на публичен дълг в тези страни и повсеместните структурни проблеми, които бяха адресирани маргинално през последните няколко години на „заздравяване“.

Интересен е обаче един друг балон, който се развива на регионално ниво във финансовата столица на Европа – Лондон. Лондон отдавна се слави като инвестиционна дестинация, място за укриване на сенчести доходи, както и може би като най-важният банков център в целия свят. Интересното е, че през последните една или две години имотният пазар в столицата на Великобритания преживява невиждан бум.

Към месец юни 2014 цените на жилищата в Лондон са се увеличили с 26% на годишна база според данни на Nationwide. И докато този темп на растеж може да изглежда по-приемлив в контекста на някоя бедна развиваща се икономика, то подобнни резултати повдигат сериозни въпроси относно устойчивостта на лондонския растеж. За да е по-пълна картинката, е добре да се цитират още няколко числа в по-далечен времеви хоризонт. Цените на имотите в Лондон са се повишили с около 375% от 1996 г. до днес и с 48% от 2009г. и в момента са над 15 пъти средния доход в столицата, което е много над нивата в САЩ преди пукането на ипотечния балон , а в сравнение с останалия развит свят този коефициент е единствено по-висок (около 25 пъти средния доход) в Сингапур и Хонг-Конг, където освен че също се проявяват признаци за балон, чисто териториално съществува ограничение на предлагането, докато търсенето постоянно расте.

По-важно в случая е не дали има балон в цените на имотите в Лондон, а каква е причината за такъв рязък скок в цените през последните няколко години. От страна на търсенето се наблюдава както голям инвеститорски интерес от богати чужденци, възприели Лондон като инвестиционно убежище, така и голям наплив от покупки на нови жилища чрез ипотечни заеми. Относно втората група, вече сме публикували материал за разхлабената парична политика от страна на Bank of England, както и за различните правителствени схеми (напр. Help-to-Buy), които помагат на домакинствата да се сдобият с ново жилище чрез изкуствено намаляване на лихвените проценти. Правителствената схема представлява предоставяне на безлихвени заеми в размер на 20% от стойността на жилището и гаранции при вземането на ипотечен заем.

Що се отнася до групата на чуждестранните инвеститори (според изчисления на Guardian те отговарят за около една трета от всички транзакции на недвижими имоти в Лондон), много от тях идват от развиващи се пазари (напр. Русия, Китай), където са успели да натрупат своето богатство чрез корупционни схеми и тесни връзки с правителството (крони капитализъм). Освен това голяма част от тези външни инвеститори са натрупали своето богатство благодарение на балоните, надувани от централните банки и правителството преди Голямата рецесия. С две думи, високият инвестиционен приток в имотния пазар в Лондон може до голяма степен да се препише на правителствена намеса под една или друга форма.

Що се отнася до предлагането, съществуват куп тежки регулации в Лондон, които пречат на строителните фирми да увеличат предлагането с темпа на растеж на търсенето, а както е известно от Economics 101, когато търсенето расте по-бързо от предлагането, цените се покачват, при равни други условия. Пример за това са т.нар. „зелени колани“ около британската столица, които правят разширяването на градa невъзможно.

Централната банка на Острова вече предприе мерки с цел охлаждане на цените на имотите в столицата. Според една от стъпките, одобрени в края на юни например, не повече от 15% от новоотпуснатите ипотечни заеми от страна на банките могат да бъдат дадени на домакинства, за които коефициентът цена на имот/доход надвишава 4,5. И въпреки че тези действия могат да имат някакъв минимален охлаждащ ефект върху балона, средата на ниски лихвени проценти, притокът на чужди капитали и ограниченията в предлагането на имоти ще продължат да бутат цените на недвижимостите в Лондон нагоре. За съжаление най-засегнати от това балонизиране са средната класа и работещите, които не получават помощи от държавата. И за двете групи ще става все по-трудно да придобиват жилище, а може би, и дори да плащат наемите си.

Източници:
https://ekipbg.com/balonat-na-nedvijimi-imot-v-velikobritania/
www.http://www.online.wsj.com/articles/bank-of-england-tightens-mortgage-lending-rules-1403776130″online.wsj.com/articles/bank-of-england-tightens-mortgage-lending-rules-1403776130
www.theguardian.com/housing-network/2013/nov/14/london-property-foreign-investors
http://www.standard.co.uk/news/london/london-living-through-biggest-house-price-bubble-ever-9221297.html
www.seekingalpha.com/article/2289663-londons-housing-market-has-gone-bonkers

Хареса ли ви? Отделете минута да подкрепите ЕКИП в Patreon!