В помощ на бедните или ефектите от ценовия контрол върху наемите в Португалия

 Една кратка разходка по централните улици на двата най-големи града в Португалия  – Лисабон и Порто – е достатъчна, за да разкрие наличието на сериозен проблем с пазара на недвижими имоти в иберийската страна. Половин дузина празни сгради загрозяват пейзажа на лисабонския еквивалент на Champs-Elysees, Avenida da Liberdade – до лъскавите на витрини на Gucci и Cartier се извисяват каменни грамади със зазидани прозорци и слоеве графити. На централния площад в Порто дори се редуват – изоставено и все още функциониращо здание.

Тъжната ситуация е с дълга и тежка история, включваща повече от 10 различни регулаторни режима от началото на 20 век до наши дни. Режими, създадени с идеята да „подпомогнат“ наемателите, но реално водят то отнемане права на собственост от реалните притежатели на имотите. Успяват да стигнат този резултат чрез налагане на ценови тавани върху размера на наемите и блокирането възможността нови наематели да сменят старите при по-добри цени.

Най-сериозната рестрикция на свободното договаряне в сектора е постановена след Първата световна война и включва пълни ценови контроли върху размера на наемите, както и почти невъзможни условия за това наемателите да бъдат извадени от жилищата (договорите могат да бъдат прекратявани от страна на наемодателя само при екстремни обстоятелства). С други думи държавата поставя таван на цените, който се актуализира (качва) на определен период от време, сериозно изоставяйки от реалните пазарни цени. В годините след установяването на този режим има редуващи се леки либерализации/актуализации на наемите (1918-1926, 1966-1974) и пълни замразявания на цените (1948-1966)[1].

Макар че законови промени от 1981г.премахват (в голяма степен) ценовите контроли (тавани) за нови договори. Идопълнителни изменения  от 1991г.  позволяват наемодатели да поставят краен срок на валидност на договорите за наем.  За голяма част от историческите сгради в централните части на големите градове, ефектът от либерализацията   все още не може да бъде видимо забелязан, защото взаимоотношенията наемател/наемодател продължават по старите правила.

Логическото следствие от всичко по-горе е ситуация, при която:

–          плащаните наеми са сериозно под реалните пазарни (Bloomberg докладват за наеми под  50 евро на месец)

–          собствениците на недвижимост не печелят достатъчно, за да поддържат сградите

–          наемодателите не могат да се разпореждат със собствеността си – т.е. да привлекат нови наематели (на близки до пазарни цени) – защото старите могат да бъдат махнати само след смъртта им

–          сградите стават по-скоро пасив, за който не си струва да се грижиш

Разбира се, случващото се в Португалия не е изключение. Miller, Benjamin and North (2009)[2] описват класическия учебникарски случай на Ню Йорк и Санта Моника, при който наблюдаваме същото поведение на участниците на пазара, както и ефекти върху недвижимото имущество. И все пак, според изследване на ОИСР, Португалия е трета от 30 държави в класацията за най-рестриктивни политики що се отнася до ценови контрол върху наемите от 2009 г[3]. Т.е. има причина да виждаме толкова много поражения от този тип интервенционистична политика точно в страната на портото и фадото.

Началото на сериозната промяна към либерализация датира от 2011 г., когато част от задължителните изисквания за получаването на големия заем от ЕС и МВФ в размер от 78 млрд. евро епремахването на ценовите контроли при наемите. За съжаление ще мине доста време, докато положителните ефекти станат видими, защото за реновацията и пускането в експлоатация на всичката тази запусната собственост ще са нужни още много средства и ресурси. Въпреки това, пазарът вече се е задействал за най-привлекателните имоти, където се нанасят нови магазини и други бизнеси.

Важният урок в случая е пределно ясен. Когато държавата се меси във функционирането на свободни, доброволни отношения на каквито и да е групи от хора (дори и с привидно добри намерения, като тези да помогне на по-бедните наематели) това непременно води до сериозни негативни ефекти.  Отнемане на частна собственост, изкривяване на имотния пазар, обезлюдяване на градските центрове, загуба на историческо наследство и разрушение на красиви сгради са само тези в конкретния случай.

Хареса ли ви? Отделете минута да подкрепите ЕКИП в Patreon!