ЕКИП – Експертен клуб за икономика и политика Едно различно мнение
Тази седмица Берлин се превърна в първия немски град, който въвежда таван на цените на наемите на жилищата. В този кратък коментар ще разгледаме до какво може да доведе този ход от страна на градската администрация, както и функциите на ценовия механизъм в свободната икономика.
Таванът
Считано от понеделник, новите наематели и рентиери в града няма да имат право да договарят цени за наем, които се отклоняват с повече от 10% в посока нагоре от средните наеми. Според Райнер Вилд, директор на Асоциацията на наемателите, „Таванът на наемите в Берлин е много важен, защото разликата между цената на вече сключените и новите договори е особено голяма“. С този ход от институцията се надяват, че апартаментите под наем в града ще останат достъпни за хората с ниски доходи, както и че на вторите няма да се налага да наемат жилища в отдалечените от центъра квартали. В реално изражение цените са нараснали от 5,5 евро/m2 през 2005 г. до малко под 9 евро/m2 през 2014 г., като само в периода 2013-2014 г. тяхната стойност е нараснала с повече от 9%.[1]
Причината за това е много проста – през последните години все по-голям брой хора се насочват към столицата на Германия. Може би отчасти причината за това се дължи на реформите в модела на финансиране на висшето образование в страната, тъй като от настоящата учебна година студентите не плащат такси за университетското си образование. В реално изражение броят на пристигащите в града е около 40 000 души годишно, по думи на Райнер Вилд. Той допълва, че: „По тази причина положението на пазара на жилища е тежко.“ Тоест, свидетели сме на нарастване на търсенето на стоката „апартаменти под наем“; търсене, на което предлагането няма как да отговори, поне в краткосрочен план.
Ниски наеми – ниско предлагане
Както всеки първокурсник по икономика знае, когато търсенето на определена стока нараства, то нейната цена също се движи в посока нагоре; кривите на търсенето и предлагането са икономически закони и може би една от малкото сфери, в които всички икономисти постигат консенсус помежду си. Това движение е съвсем нормално – при равни други условия повече индивиди се конкурират за определени оскъдни стоки, каквито са апартаментите. Когато на пазара няма интервенция и цените са оставени да се адаптират свободно на създалите се условия, те показват на предприемачите къде и какво се търси; т.е. в каква посока трябва да се насочат ресурсите.
Нека сега разгледаме какво се случва на пазара, когато се въведе таван на наемите на апартаментите. На Графика 1 той е представен от хоризонталната права C, която е фиксирана в цена PC. Тъй като нейната цел е да занижи цените на наемите, тя е по-ниска от равновесната цена, която се формира в пресечната точка на кривите D и S.[2] Въвеждането на административния таван оказва два ефекта – единият е видим за нетренираните в икономическата наука, а другият е невидим.[3] Видимият ефект е, че наемите стават почти фиксирани с малка динамика. Невидимият е, че невъзможността на цената да се движи в посока нагоре обезкуражава индивиди, които иначе биха отдали жилищата си под наем, да го сторят. Казано по друг начин, въвеждането на таван от средна цена + 10% в относително изражение ще намали предлагането на апартаменти под броя, който би бил отдаден под наем, ако тази мярка не беше въведена. Казано накратко, въвеждането на ценови таван върху наемите ще е полезно за някои наематели, но ще ощети мнозина други, които, макар да са склонни да платят по-висок наем, за да живеят в Берлин, няма да могат да го сторят, тъй като няма да има кой да им предложи апартамент срещу толкова малка сума.
Графика 1: Криви на търсене и предлагане
В заключение, ходът на берлинската градска управа няма да окаже позитивните ефекти, на които се надява Райнер Вилд. Дори напротив – отрязването на правото на свободно договаряне между рентиерите и техните наематели ще доведе до недостиг на квартири и респективно до по-малък брой наематели и живущи в града, отколкото би съществувал иначе. По този начин в реално изражение градът ще стане относително по-беден, отколкото би бил, ако цените можеха да се движат в посока нагоре свободно, тъй като определен брой (който не би могъл да се изчисли категорично) взаимоизгодни контракти, облагодетелстващи и наемателите, и хазяите им, няма да се случат. С други думи, таванът на наемите е популистка мярка, която ще облагодетелства малцина за сметка на много други потенциални жители на Берлин, които няма да могат да си намерят квартира в града.
[1] Данните са на агенцията за недвижими имоти Jones Lang LaSalle.
[2] В действителност на пазара нямаме просто една крива D (demand) и една крива S (supply), а множество криви, но това е ирелевантно за нашия пример, защото фундаменталната логика остава същата.
[3] За икономистите и двата са видими.
Този анализ е грешен на толкова много нива, че просто не знам от къде да започна…
– Таванът не е фиксиран, а плаващ – фиксиран спрямо средния наем.
– Цената ще се качва и demand-ът ще се задоволява, но целта е да се избегнат резки скокове в средния наем на града над 10% на период на измерване (препдолагам година).
– Почти всички в града живеят под наем. Как бихте се чувствали ако Вие живеете там и наемът Ви е примерно 800 Евро и Ви кажат, че догодина ще е към 900, след това може да скочи с още примерно 20%.
– Наемът като вид разход спада към задължителен разход за живот. Ако цената на шоколадът скочи с 20% две години подред, дъжавата няма да се намеси, защото не ти трябва шоколад за да живееш. Покрив над главата обаче трябва на всеки. Не можеш да кажеш на хората „ами като не ви изнася, зарежете работа, университет, училище и ходете на някое село“.
– Самият наем в Германия се изгражда на базата на различни видове разходи като например разходи по поддръжка, парно (в повечето случаи), чистене на коридор, чистене на сняг, вода (топла и студена), правилно отвеждане на отходни води, изхвърляне на боклук и куп други работи. Ако цената на наемите скача рязко само заради търсенето, то новите приходи от това покачване биха идвали основно от базовата сума преди всички тези разходи. С други думи би било неоправдано и би отишло директно в джоба на фирмата, която притежава съответния апартамент/сграда.
– Повечето апартаменти/сгради биват притежавани от фирми, а не от частни лица. С други думи, фактът че ще има обезкуражени да дават жилища под наем и се създава този „shortage“ от графиката го има, но е в пренебрежителен размер, спрямо позитивните страни на това решение.
– Още веднъж, идеята е, че например цената на шоколада никога няма да скочи с 20% две години поред, защото хората просто ще спрат да купуват или ще намалят конзумпцията си драстично. Докато пазарът за жилища изобщо не е толкова гъвкав и човек не може просто да си тръгне ако не му изнася в краткосрочен план. Тъй като наем е нещо което почти всеки в Берлин трябва да плаща, ако цената му скочи драстично се намалява свободния капитал на почти всеки жител, понеже заплатите на хората със сигурност няма да последват такъв краткосрочен скок. Затова и е този плаващ таван – да ограничи растежа до приемливи граници в град пълен със студенти и чужденци, които иначе нямат толкова много пари, колко например средния жител в Щутгарт, Мюнхен и тн.
– Нещата в реалността никога не са толкова черни и бели, колкото в икономическата теория. Особено тези основни supply/demand графики вземат много неща за даденост и главно се използват за първокурсници, да им се обясни икономическият начин на мислене, но рядко са приложими в реални условия.
– Има още да се дискутира по темата, но моля Ви не стигайте толкова лесно до твърди заключения, че разбирате повече какво е правилно за Берлин от градската му управа, която със сигурност се е допитала до не един-двама икономисти с поне 3 висши образования в сферата и дългогодишен опит.
Айде със здраве
„Цената ще се качва и demand-ът ще се задоволява, но целта е да се избегнат резки скокове в средния наем на града над 10% на период на измерване (препдолагам година).“
Като по този начин ще се ограничи предлагането.
„Почти всички в града живеят под наем. Как бихте се чувствали ако Вие живеете там и наемът Ви е примерно 800 Евро и Ви кажат, че догодина ще е към 900, след това може да скочи с още примерно 20%.“
Няма абсолютно никакво значение как бих се чувствал аз; пазарната действителност не се определя от „чувства“. Освен това има много лесни начини за избягването на увеличаването на наема – сключване на дългосрочен договор при фиксиран наем за периода на контракта.
„Наемът като вид разход спада към задължителен разход за живот. Ако цената на шоколадът скочи с 20% две години подред, дъжавата няма да се намеси, защото не ти трябва шоколад за да живееш. Покрив над главата обаче трябва на всеки. Не можеш да кажеш на хората „ами като не ви изнася, зарежете работа, университет, училище и ходете на някое село“.“
В икономиката не делим разходите на „задължителни разходи за живот“ и „други“. Но дори и да имаше подобно деление, това изобщо не е аргумент в полза на намесата на държавата. Защо не защитавате тя да ви фиксира всички цени на храните, за да видите колко прекрасни дефицити ще се създадат? Блокирането на ценовия механизъм по какъвто и да е начин е колосална грешка, която вреди точно на потребителите. И не става въпрос за „ако не ти изнася отивайте на село“ на свободния пазар; точно обратното – налагането на ценови таван имплицитно ще предаде това послание на хората, които няма да могат да си намерят квартири.
„Самият наем в Германия се изгражда на базата на различни видове разходи като например разходи по поддръжка, парно (в повечето случаи), чистене на коридор, чистене на сняг, вода (топла и студена), правилно отвеждане на отходни води, изхвърляне на боклук и куп други работи. Ако цената на наемите скача рязко само заради търсенето, то новите приходи от това покачване биха идвали основно от базовата сума преди всички тези разходи. С други думи би било неоправдано и би отишло директно в джоба на фирмата, която притежава съответния апартамент/сграда.“
Не мога да се съглася, че цените на наема се определят само от някакви базисни компоненти. А това, че по-високи приходи „отиват в джоба на фирмата“ е само за добро – без тези по-високи разходи тя едва ли щеше да предлага съответната квартира.
„Повечето апартаменти/сгради биват притежавани от фирми, а не от частни лица. С други думи, фактът че ще има обезкуражени да дават жилища под наем и се създава този „shortage“ от графиката го има, но е в пренебрежителен размер, спрямо позитивните страни на това решение.“
Това е констатация, не логически аргумент.
„Нещата в реалността никога не са толкова черни и бели, колкото в икономическата теория. Особено тези основни supply/demand графики вземат много неща за даденост и главно се използват за първокурсници, да им се обясни икономическият начин на мислене, но рядко са приложими в реални условия.“
Венецуела е изключително добър пример как търсенето, предлагането и ценовия контрол са теории за първокурсници, които не са приложими в реални условия.
„Има още да се дискутира по темата, но моля Ви не стигайте толкова лесно до твърди заключения, че разбирате повече какво е правилно за Берлин от градската му управа, която със сигурност се е допитала до не един-двама икономисти с поне 3 висши образования в сферата и дългогодишен опит.“
Първо, градската управа в Берлин се сблъсква с проблемите с икономическата калкулация и фактически, както всяко държавно тяло, действа на сляпо през по-голямата част от времето – неслучайно приемат популистки ограничения, без да се съгласуват с икономическата теория. Второ, икономическите закони не са нещо, което може да се заобиколи просто с добро желание, дори и ако приемем, че градската управа е действала от добра воля, а не подтикната от лобизма на Асоциацията на наемателите (което е значително по-вероятният вариант). Трето, изобщо не ми изглежда като да са се консултирали с икономист – даже първокурсник би им посочил колко безумна е подобна идея.
Компетентни хора……бихте ли ми казали,от 2015-г е влязъл закон за фиксирани наеми на жилища,според тяхното състояние,по-квартали?Може ли наемодател да изисква по-голяма сума от фиксираната за дадено жилище?Благодаря.
Става въпрос за Берлин.Извинявам се 🙂